Por Inés
García Ramos.
Para pagar la mitad de un monto de
228 millones de pesos a un acaudalado empresario de la ciudad, el Ayuntamiento
de Tijuana planea la desincorporación de seis predios ubicados en Playas de
Tijuana, San Antonio de los Buenos, La Presa, Cerro Colorado y La Mesa.
Se trata de terrenos con superficies
que van de los mil 522 hasta los 23 mil 684 metros cuadrados, con valores
individuales de 4 a 44 millones y medio de pesos.
Esta venta responde a la estrategia
de pago elegida por el Gobierno de Juan Manuel Gastélum para dar cumplimiento a
una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Distrito en Materia de Amparo
respecto al juicio número 176/2017 promovido por el empresario Mauricio
Fernández Margain, a través de su empresa Roma Food Enterprise de México.
El caso se remonta a 1995, cuando
Ángel Fernández Quintana, padre de Fernández Margain, celebró un contrato de
promesa de compraventa con el Gobierno del Estado de Baja California para
hacerse de un predio de más de 118 mil metros cuadrados, sobre el Libramiento Rosas
Magallón.
Al no concretarse la transacción por
falta de aprobación del Congreso, el gobierno estatal debía hacer la devolución
de un millón de pesos que le fue entregado como anticipo, pero no lo hizo.
En 2009, seis años después de la muerte del señor
Fernández Quintana, su hijo presentó una demanda civil en Mexicali para
reclamar el pago a la administración estatal, la cual ya había entregado el
predio en litigio al gobierno de Tijuana para construir la comandancia
“Margarito Saldaña” y canchas deportivas, así que en la demanda se incluyó al
Ayuntamiento.
En 2010, durante la administración de Jorge Ramos y
en el mismo año que Fernández Margain y el político crearon una empresa juntos,
el gobierno municipal aceptó pagar el adeudo con intereses al empresario, pero
éste no reclamó el pago inmediato.
Tras años en
tribunales, en 2017, Fernández Margain
obtuvo resolución a su favor en un juicio de amparo, en el cual se ordenó al
Ayuntamiento de Tijuana pagar 228 millones de pesos, ya que se tomó el valor
actual del predio para calcular perjuicios, gastos y costas.
En octubre
de 2018, Juan Manuel Gastélum y su
gabinete llegaron a un acuerdo con el quejoso. Hasta la fecha le han sido
pagados 30 millones de pesos, pero este año planean saldar 114 millones 342 mil
357 pesos, producto de la venta de seis predios.
Para que esos terrenos sean puestos a
la venta, la desincorporación debe ser aprobada en Cabildo por mayoría
calificada. La propuesta se encuentra bajo análisis de las comisiones conjuntas
de Desarrollo Urbano, Régimen Interno, Gobernación y Legislación después de que
se intentara votar fast track en Cabildo.
ZETA realizó un recorrido físico en cada uno de
los seis terrenos propuestos y revisó los avalúos de los bienes inmuebles. Dos
presentan invasiones, otros tienen topografía accidentada, pero algunos más se
encuentran en zonas consideradas en consolidación o crecimiento a corto plazo y
su valor comercial está por debajo de otros predios de la misma zona.
UBICACIÓN
PRIVILEGIADA.
Con un valor de 2 mil 474 pesos por
metro cuadrado, ubicado a cinco minutos en automóvil del Bulevar Héctor Terán
Terán, entre Otay y Mariano Matamoros, el primero de los predios en venta es el
ubicado dentro del fraccionamiento privado Lomas Terrabella en la delegación La
Presa.
Con una superficie de 11 mil 474
metros cuadrados y tipo de suelo versátil que incluye fines habitacionales,
industriales y comerciales, el predio sobre la calle de los Abetos esquina con
Avenida de las Acacias, tiene un precio de 28 millones 396 mil 111 pesos, según
avalúo realizado el 24 de mayo de 2018 y que consideró, entre otras cosas, el
índice de 60 por ciento en cuanto a saturación de la zona, la cual está
definida “para mejoramiento” en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de
Población de Tijuana 2010-2030.
Además, cuenta con servicios públicos en un radio
de dos kilómetros, tiendas de autoservicio, bancos, iglesias, parques,
restaurantes, escuelas de preescolar, preparatoria, banquetas, pavimento y
servicio de recolección de basura.
El origen de este predio se dio el 5
de septiembre de 2008, cuando fue donado al Ayuntamiento de Tijuana por la
desarrolladora Consorcio de Ingeniería Íntegra cuando concluyó la construcción
del fraccionamiento Lomas Terrabella.
Al tener diez años de vida, el
fraccionamiento se encuentra en su mejor momento de valor comercial y alta
plusvalía.
EL PREDIO
MÁS GRANDE Y COSTOSO.
Detrás de los parques industriales El
Florido I y II, dentro de un fraccionamiento privado en la delegación La Presa
Este, el más grande de los predios tiene una superficie de 23 mil 684.11 metros
cuadrados y un valor de 44 millones 482 mil 630 pesos.
En ese predio cabrían 197 casas de
interés social de 120 metros cuadrados, cada una con un valor promedio de un
millón 300 mil pesos, según consulta de precios de casas en el mismo
fraccionamiento.
El Programa
de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030 ubica al terreno en una zona para
consolidación y con uso de suelo habitacional. Se ubica frente a la calle
Hacienda San Bartolomé y, para ingresar, es necesario pasar por una caseta.
El avalúo, efectuado el 15 de
noviembre de 2016, considera un índice de saturación de la zona fijado en 85%,
con una densidad de población de 205 habitantes por hectárea y señala como
principal vía de acceso el Bulevar Héroes de la Independencia.
Donado al Ayuntamiento el 10 de
febrero de 2005 por la empresa Promotora de Casas y Edificios Promocasa, este
terreno formaba parte de un predio mayor que fue subdividido en 2016.
EN CALLE
RECIÉN PAVIMENTADA Y ZONA EN AUGE.
En la colonia Tercera Etapa del Río
Tijuana, un terreno de 4 mil 351 metros cuadrados se estimó con un valor
comercial de 12 millones 73 mil 662 pesos, esto es, 2 mil 774.61 pesos por
metro cuadrado.
Sobre la misma vialidad, a unas
cuadras de distancia, el metro construido para uso habitacional se vende en 22
mil 413 metros cuadrados.
En el caso de terrenos para fines
industriales, como es el tipo de uso definido por el Instituto Metropolitano de
Planeación de Tijuana, para este predio, el valor del metro cuadrado se
encuentra a la venta por hasta 6 mil 452 pesos, más del doble del valor que se
fijó para este predio.
En aspecto, éste es el mejor terreno de los que se
busca desincorporar. No solamente cuenta con una calle recién pavimentada que
da acceso desde el Bulevar Simón Bolívar, también se encuentra perfectamente
aplanado.
Ubicado sobre la calle México Lindo,
está rodeado principalmente de naves industriales y cuenta con un techo a base
de madera, así como cercos de madera y malla ciclónica, en una esquina que
conecta con una calle hacia la Vía Rápida Poniente.
El avalúo determinó un 80 por ciento
de índice de saturación de la zona y densidad de población de 52 habitantes por
hectárea.
El documento también señala que no
existe “ninguna característica panorámica que afecte el valor”.
Por si fuera
poco, la ubicación dentro de la colonia
es calificada como excelente, mismo valor que se le dio a la calidad de
servicios públicos, topografía y factor de área.
INVADIDO POR
VECINOS.
El terreno de menor valor es el
ubicado en la colonia Hacienda El Colorado en la delegación Cerro Colorado. Se
trata de un predio de 2 mil 479 metros cuadrados rodeado de viviendas de
interés social, de los cuales alrededor de 500 metros cuadrados se encuentran
invadidos.
Lo anterior porque algunos de estos
condominios colindantes extendieron sus terrazas y patios hasta este predio.
Aun así, tiene un valor comercial de 4 millones 2 mil 30 pesos y tipo de uso de
suelo habitacional.
Ubicado sobre Avenida Hacienda del
Colorado y con el número 200 asignado, el Programa de Desarrollo Urbano del
Centro de Población de Tijuana 2010-2030 lo califica como una zona para
mejoramiento.
En el avalúo que se realizó del
inmueble, el 24 de mayo de 2018, se determinó un índice de saturación de zona
del 80%. Fue donado al Ayuntamiento el 26 de septiembre de 1994 por la empresa
Inmuebles y Fraccionamientos de Tijuana.
A UN MINUTO
DE LA CARRETERA TIJUANA-ROSARITO.
El terreno identificado como el lote número
5 de la manzana 325 del fraccionamiento Cuesta Blanca tiene una superficie de
16 mil 515 metros cuadrados y un valor comercial de 18 millones 580 mil 329
pesos.
Se encuentra en los límites entre
Tijuana y Rosarito, precisamente a un minuto de la carretera que conecta estos
dos municipios en la delegación San Antonio de los Buenos.
Es un fraccionamiento de reciente
creación, por lo que el predio está rodeado principalmente de condominios y
algunas tiendas.
Según el avalúo, efectuado el 6 de
junio de 2018, el metro cuadrado tiene un valor comercial de mil 141 pesos.
No obstante,
otras propiedades en el mismo
fraccionamiento, como un terreno sin construcciones, se encuentran a la venta
en internet por 3 mil 885 pesos por metro cuadrado, más de tres veces el costo
proporcionado por el Ayuntamiento.
Este predio se entregó en donación al
Ayuntamiento el 27 de enero de 2008 por Promotora Sinaloense, desarrollador del
fraccionamiento catalogado en el municipio como una zona de crecimiento a corto
plazo.
En el avalúo se destaca que el factor
por área es excelente, puesto que se encuentra a un costado de la carretera,
mientras que su índice de saturación es de apenas 40% y cuenta con un margen de
134 a 174 habitantes por hectárea.
Además, en la visita que este Semanario hizo, se
constató que en un terreno contiguo, separado por una vialidad, se prepara la
construcción de un nuevo fraccionamiento de nombre Mareira.
CON VISTA AL
MAR.
Perteneciente
al fraccionamiento Puesta del Sol, pero con entrada dentro del fraccionamiento
privado La Cúspide, el sexto de los
lotes que se busca desincorporar es uno con superficie de mil 522 metros
cuadrados y un precio de 6 millones 7 mil 594 pesos.
El avalúo del terreno, efectuado el
12 de julio de 2018, indica que el valor por metro cuadrado es de 4 mil 470
pesos, pese a que Playas de Tijuana es una de las zonas más cara de la ciudad.
Con uso de suelo habitacional o
comercial y definido como una zona para consolidación por el Programa de
Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030, destaca como
valor la vista hacia el mar, pero también se indica que el predio está limitado
por rejas de otras viviendas en su perímetro y la única vía de acceso es por
medio de una pluma de control del fraccionamiento La Cúspide, ya que las
avenidas que aparecen en el deslinde no están hechas.
La donación de este terreno al
Ayuntamiento se dio el 26 de mayo de 2005 por parte de la empresa Promotora de
Hogares de Baja California.
Una casa de 130 metros cuadrados en
el fraccionamiento La Cúspide tiene un precio de 4 millones 220 mil pesos,
según precios consultados en internet, lo que convierte a este terreno en el de
mayor valor en términos habitacionales.
AVALÚOS
HECHOS POR EL AYUNTAMIENTO.
Hace más de
una década, el Ayuntamiento estaba
impedido de realizar los avalúos de sus propios terrenos para venderlo a
particulares, la tarea era de la Comisión Estatal de Avalúos, la cual se
desprendía de la Controlaría (hoy Auditoría Superior del Estado).
Esto, comentaron algunos
inmobiliarios consultados, limitaba la intervención del propio gobierno en
definir los precios, pero con la nueva Comisión de Avalúos de Bienes del
Municipio de Tijuana (Cabimt), la decisión recae exclusivamente en personal del
Ayuntamiento.
Para iniciar el proceso de
desincorporación, la Dirección de Administración Urbana emitió opiniones
técnicas favorables para estos seis predios, y de ahí, un valuador externo al
Ayuntamiento realizó los avalúos, los cuales fueron aprobados por la Comisión.
En este
caso, sólo en uno de los avalúos, el del
fraccionamiento Lomas Terrabella, el documento de la Cabimt está firmado por un
secretario, Alejandro Ricardo Lomelín, quien preside la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Ecología.
El resto de los integrantes, como la
síndico procuradora, el tesorero municipal, la oficial mayor, el Fideicomiso de
Promotora Municipal de Tijuana y la regidora presidenta de la Comisión de
Desarrollo Urbano, Obras y Servicios Públicos, enviaron representantes a la
firma de los documentos.
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